임대차 계약서 작성하기 전 확인해야 할 3가지
1. 등기사항 전부 증명서 확인하기(등기부등본)
임대차 계약서를 작성하기 전에는 등기부등본 확인이 절대적으로 필요합니다.
대표적인 예로, 내가 임차한 집이 경매로 넘어가서 보증금을 날릴 수 있는 경우의 수를 대폭 줄일 수 있기 때문입니다.
경매가 진행 중인 집의 등기를 검토해 보면 세입자가 단지 등기사항을 확인하지 않았기 때문에 보증금을 날리게 된 경우가 생각보다 많이 있습니다.
보통의 경우 5분 정도만 시간을 내서 등기부등본을 확인했다면 돈 문제가 얽혀있는 집이라는 것을 쉽게 알 수 있었을 것입니다. 그렇다면 임대차 계약을 하지 않았을 것이고, 보증금도 안전하게 지킬 수 있었을 것입니다.
이러한 이유로 계약할 집의 등기사항 전부 증명서(등기부 등본)를 꼭 확인해야 합니다.
이 부분은 중개사무소에서 권리관계를 파악할 때 검토 후 임차인에게 설명해 주는 부분 중 하나이기도 합니다.
다만, 문제가 생겼을 때 100% 중개사무소에서 책임지는 것은 아닙니다.
물건을 소개받는 사람 역시 거래 시 등기부를 확인하지 않았다면 큰돈이 오고 가는 거래 계약에서 꼼꼼하게 확인하지 않았다는 이유로 과실이 인정될 수 있기 때문에 등기부등본은 꼭 확인해야 합니다.
위에서 언급했듯이 중개사무소에서 등기부등본 제시 및 권리관계를 설명해 주지 않는다면 꼭 설명해달라고 요청해야 하며, 등기부등본에 기재되어 있지 않은 기타의 권리는 중개대상물 확인설명서에 기재 후 거래 상대방에게 중개사무소에서 설명하게 되어있으니 숙지하고 계약에 임해야 합니다.
중개사의 말을 믿고 거래하는 것도 중요하지만 안전한 물건인지 중복으로 확인할 수 있는 능력을 갖춰야 합니다.
등기 권리 분석은 생각보다 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있지만, 세입자 관점에서 단순히 안전한 물건인지 아닌지 판단하는 정도는 관련된 글을 한 번만 읽어보면 쉽게 구분할 수 있습니다.
이 부분은 이후에 포스팅에서 자세히 다루도록 하겠습니다.
팁을 조금 더 말하자면, 중개사무소에서 권리관계를 설명할 때 모르는 부분이 있으면 자세히 설명해 달라고 요청하기 바란다.
세입자에게 불리한 권리인데 계약 성사를 위해 대충 설명하고 얼렁뚱땅 넘어가는 경우가 간혹 있습니다.
자세한 설명을 요청했을 경우 거짓으로 설명했을 때 법정 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 세입자에게 불리한 권리이더라도 그 의미를 정확히 전달해 줄 수밖에 없습니다.
그리고 등기부등본은 계약 당일에 출력한 등기부등본을 제시해 달라고 요청해야 합니다.
계약일 이전의 등기부등본을 미리 떼어서 확인해 주는 경우가 간혹 있습니다.
이런 경우 과거의 등기부등본에는 문제가 없었는데 계약 당일에 세입자에게 불리한 권리가 새로 설정되어 계약금 또는 보증금을 떼이는 경우가 발생할 수 있습니다.
2. 전세 계약 대출 가능 여부 미리 확인하기
전세대출은 당연히 될 것이라고 생각해서 계약 후 전세대출을 알아보시는 분들이 많습니다.
계약금 지급 후 전세대출을 알아봤는데 대출 승인 조건에 맞지 않아 계약금 보호를 받지 못하시는 분들이 간혹 있습니다.
돌다리도 두드려보고 건너야겠죠?^^
전세자금 대출 가능 여부를 미리 확인하지 않고 계약서를 작성한 다음 전세자금 대출을 알아봤는데 은행에서 대출이 불가하다고 한다면?
계약 때 지급했던 계약금을 모두 날리게 됩니다.
안타깝게도 법적으로 해당 계약금은 돌려받지 못하게 되어있습니다...;;;
운이 좋아서 마음 좋은 집주인을 만났을 경우 인정에 호소해서 계약금의 일부만 돌려받을 수 있을 것입니다.
안정적인 직장을 다니면서 신용등급이 최악이 아니라면 대부분 대출이 가능하지만, 혹시 모르니 만일의 사태에 대비하도록 합시다.
은행에 전화하거나 방문해서 전세대출 가능 여부를 확인하는 데 필요한 서류가 무엇인지 확인해 보세요.
계약할 집 주소와 본인의 재직증명서, 원천징수 영수증 등 은행에서 요구하는 증빙서류를 제출하고 대출 가능 여부를 확인하면 소중한 계약금을 날리게 되는 경우의 수를 줄일 수 있답니다.^^
3. 특약사항 미리 검토하기
특약사항은 주택임대차보호법에서 지정하는 계약 내용 외 임대인과 임차인의 별도 약정을 의미합니다.
주택임대차보호법과 특약사항의 내용의 겹치는 경우가 간혹 있는데요.
이런 때 임차인(세입자)에게 불리한 약정의 경우 주택임대차 보호법이 우선하게 되므로 해당 특약은 무효라는 것 잊지 마시기 바랍니다.^^
Ex) 주택 임대차는 기본적으로 2년 계약을 기준으로 합니다. 임대인과 임차인의 협의하에 1년 계약이 완료되었는데, 임차인(세입자)의 변심으로 그 집에 1년보다 오래 살고 싶다면?
- 2년까지는 주택임대차보호법 적용이 되기 때문에 계약은 1년으로 했지만 세입자가 원할 경우 2년까지 계약한 주택에 거주가 가능합니다. 세입자가 원하지 않을 경우 1년 뒤 퇴거하시면 됩니다.
계약일이 결정되었다면 공인중개사에게 집주인이 원하는 특약사항을 미리 받아서 전달해 달라고 요청하세요.
특약사항이 없는 경우도 있고, 아주 많은 특약을 거는 집주인도 있는데요.
계약일에는 계약절차가 빠르게 진행되기 때문에 당일에 특약사항을 처음 보게 된다면 분위기에 휩쓸려 신중히 고민하지도 못하고 불리한 조건으로 계약서에 도장을 찍을 수도 있습니다.
계약일 전에 특약사항을 미리 검토해 보고 계약서에 넣을지를 협의하시기 바랍니다.
마찬가지로 본인이 원하는 특약사항을 집주인에게 전달해서 동의 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다.
특약에는 집 수리와 옵션 등과 관련하여 구두로 협의가 이뤄진 부분을 넣어주어야 이후에 발생할 가능성이 있는 분쟁을 미리 예방할 수 있습니다.
구두로 ok를 했으나 나중에 약속한 적 없다고 잡아떼는 경우가 생각보다 많이 발생하거든요.
전세 계약의 경우 계약금과 보증금 보호를 위해 필요한 특약사항도 따로 넣어주면 좋은데요.
이 부분은 이후 포스팅에서 연재하겠습니다.
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