등기부등본 보는 법 이것만 알아도 전월세 계약이 안전해진다

등기부등본을 제대로 보기 위해서는 기본적으로 등기법을 이해해야 하는데 법을 다 알기에는 일반인으로서 무리가 있죠.

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대신 가장 기본적인 부분만 알고 있다면 보증금 사기 대부분을 예방할 수 있습니다.

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그 부분을 중심으로 이해하기 쉽게 그리고 간단하게 포스팅을 진행해보겠습니다.

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1. 등기부등본 보는 법 - 등기부등본이란?

등기부등본 보는 법

우선 등기부등본이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

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등기부등본은 부동산 매매, 임대차 거래에서 필수로 확인해야 하는 아주 중요한 서류인데요.

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살아가면서 반복적으로 마주쳐야 할 서류이지만 막연하게 어려울 것 같다는 이유로 거리를 두게 되는 것이 현실이죠.^^;

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언젠가는 꼭 배워야 할 부분이기 때문에 이번 기회에 확실히 배워보도록 할까요?

 

그 전에 등기부등본 열람 방법을 모르시는 분은 저의 다른 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

jmoneystudy.tistory.com/2

등기부등본 열람 회원가입 없이 쉽게 하기

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등기부등본 보는 법에 대해 이해하기 쉽도록 가능한 사전적 의미는 피하고 쉬운 단어를 사용하겠습니다.

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참고로 등기부 등본과 등기사항 전부 증명서는 같은 말이에요.

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과거에는 등기부 등본이라는 용어를 사용했지만 최근 명칭이 변경되어 등기사항 전부 증명서라는 용어를 사용하고 있습니다.

 

등기부는 부동산이나 채권 등의 담보 따위에 관한 권리관계를 적어 두는 공적 장부인데요.

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소유권, 저당권, 임차권 등의 권리를 장부에 기록하고 공개적으로 게시하게 되어 있습니다.

주택 임대차 계약의 관점에서 등기부 등본을 쉽게 설명하자면 ‘이 집에 돈 관계가 얼마나 복잡하게 얽혀 있는지 확인하고 주택이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 보호를 받을 수 있는지 없는지 판단을 가능하게 하는 서류’라고 말씀드릴 수 있겠네요.

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예를 들어 부동산이 경매로 넘어가면 등기부에 권리를 설정한 날짜 순서대로 배당을 받게 되는데요.

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늦게 등록한 권리의 경우 순위에서 밀려서 배당을 받지 못하는 경우가 발생합니다.

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주변에서 확정일자와 전입신고를 가능한 빠르게 하는 게 좋다고 말하는 이유가 여기에 있죠.

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이런 관점에서 보자면 내가 권리를 취득하는 시기에 등기부에 다른 권리가 없는 것이 가장 안전하다는 것이 되겠죠?

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다음으로 등기부등본 샘플을 가지고 쉽게 보는 방법을 설명하면서 조금 더 자세하게 내용을 다뤄보겠습니다.

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2. 등기부등본 보는 법 - 서류의 기본 구조 이해하기

 

등기부 등본의 권리관계를 분석하는 능력을 갖추기까지는 생각보다 오랜 시간이 걸립니다.

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하지만 모든 내용을 다 알아야 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 것은 아니에요.

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세입자의 관점에서 안전 여부를 판단하는 것은 생각보다 간단한데요.

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등기부 등본 샘플을 보면서 어떤 내용이 있고 주의해서 봐야 할 부분이 어디인지 알아보겠습니다.

 

등기부등본 표제부

등기부등본 갑구, 을구

이해하기 쉽게 가장 간단한 등기부등본을 예로 들어 설명하겠습니다.

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등기부등본에서 확인해야 할 부분은 위에 표시한 6가지인데요.

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그 6가지가 어떤 것을 의미하는지 확인해보겠습니다.

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등기부 등본의 구조 :

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크게 표제부(2번), 갑구(3번), 을구(5번) 3가지로 나뉩니다.

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위 사진을 보시면 굵을 괄호로 3가지로 나뉘어있죠?

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그렇다면 표제부, 갑구, 을구가 무엇을 의미하는지와 확인해야 할 부분을 알아보겠습니다.

 

1. 표제부 : 해당 부동산의 주소, 면적 등 일반적인 정보가 담겨 있다.

   • 확인사항 : 등본 주소와 계약할 집 주소의 일치 여부(1번)

   • 1번 확인사항은 놓치기 쉬운 부분인데요. 실수로 다른 주소로 된 집의 등기부를 확인하여 권리관계 파악이 의미 없게 되는 경우가 있습니다.

2. 갑구 : 소유권과 직결되는 등기 내용이 담겨 있다. 
   • 집에는 소유권자가 필수로 등록되어있습니다. 집주인이 존재해야 부동산 계약 자체가 성립하기 때문입니다.하지만 소유권 외 다른 생소한 권리가 들어가 있다면 자세한 확인이 필요하게 됩니다.
3. 을구 : 갑구(소유권 관련)에 해당하지 않는 권리가 모두 들어간다고 보시면 됩니다.
   • 이 말은 등기부등본의 갑구와 을구에 등기에 표시할 수 있는 모든 권리 내용이 들어간다는 말이기 때문에 갑구와 을구에 표시된 권리만 확인하면 등기부등본에서 검토해야 할 부분은 99% 완료되었다고 보시면 됩니다.
   • 을구 확인사항 : 다른 권리가 기록되어 있다는 것은 집에 문제가 생겼을 때 해당 권리자와 해결해야 할 부분이 발생할 수 있다는 말이고, 보증금이 안전하게 보장되지 않을 수 있다는 것을 말합니다. 그렇기 때문에 등기부등본에 표시한 6번과 같이 "기록사항 없음"으로 표기되어 있어야 가장 안전하다고 할 수 있습니다.

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3. 등기부등본 보는 법 - 간단 정리

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1. 표제부의 주소와 내가 계약하고자 하는 집의 주소와 일치하는지 확인
2. 갑구 등기 목적에 ‘소유권보존’ 또는 ‘소유권이전’ 항목만 있는지 확인
3. 을구 확인사항에 ‘기록사항 없음’ 확인

​- 끝 - ....... 간단하죠?^^

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등기부만 확인한다고 보증금을 위험에서 100% 안전하게 지킬 수 있는 것은 아닙니다.

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등기부등본에 등기되지 않은 권리들이 보증금을 위협하는 경우도 발생할 수 있기 때문이죠.

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하지만 위 3가지만 확인하면 어이없이 보증금을 날리는 대다수의 경우를 피할 수 있을 것이니, 주택 임대차계약을 할 때에 꼭 확인하셔야 합니다.

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다음 포스팅부터는 등기부등본에 들어갈 수 있는 권리를 하나씩 이해하기 쉽게 풀어서 설명해보겠습니다.

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오늘 포스팅에서 언급된 권리를 예를 들면 ‘소유권보존’이나 ‘소유권이전’과 같은 권리가 되겠네요.

즐거운 하루 되세요.^^

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