집 구하기 연재 - 등기부등본 쉽게 이해하기 (신탁등기)
오늘 포스팅에서는 등기 신탁에 대해 다뤄보겠습니다.
부동산 계약에서 등기 신탁은 신종 전세사기 수법으로도 최근 사용되고 있으니까 조금 더 신경 써서 작성해 보도록 하겠습니다.
등기부등본을 확인하실 때 신탁이라는 단어가 발견되면 주의 깊게 살펴보셔야 조금이라도 더 안전하게 계약을 하실 수 있습니다.
1. 신탁등기의 사전적 의미
신탁등기
[ 信託登記 ]
신탁법상 신탁은 특정의 재산권을 타인으로 하여금 일정한 자의 이익 또는 일정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 것을 말하는데, 이 경우에 등기하여야 할 재산권의 신탁은 등기해야 제삼자에게 대항할 수 있는데 이때 하는 등기를 신탁등기라 한다. 부동산의 신탁등기는 수탁자를 등기권리자로 보고 위탁자를 등기의무자로 본다. 수탁자가 단독으로 부동산의 신탁등기를 신청 할 수 있다. 수익자나 위탁자 또한 수탁자를 대위하여 신탁등기를 할 수 있다. 신탁등기는 신탁재산인 부동산에 관한 권리의 이전으로 인하여 그 권리가 신탁재산에 속하지 않게 된 경우에 신탁등기 말소 신청은 이전등기의 신청과 동일한 서면으로 하면 된다.
[네이버 지식백과] 신탁등기 [信託登記] (부동산용어사전, 2011. 5. 24., 방경식)
도통 무슨 말인지...;;;
가능한 쉽게 설명을 해보겠습니다.
부동산 소유자는 법적으로 그 부동산의 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.
- 사용 : 말 그대로 직접 사용하는 것
- 수익 : 그 부동산을 활용해서 수익을 올리는 일련의 행위
- 처분 : 매매가 대표적인 예입니다.
소유자의 이런 고유한 권리의 일부 또는 전부를 타인에게 위탁하는 행위를 신탁이라고 합니다.
소유자의 권리를 타인에게 위탁하게 되면 해당 권리를 공동으로 가지는 것이 아니라, 위탁하는 동안 소유자는 위탁한 권리를 잃고, 타인이 해당 권리를 얻게 되는 것입니다.
예를 들어 처분에 대한 권리를 신탁하게 되면 소유자는 해당 부동산을 본인 의지로 처분할 수 없게 됩니다.
처분에 대한 권리가 신탁으로 타인(수탁자)에게 넘어갔기 때문이죠.
하지만 신탁은 내용이 복잡하고 신종 전세사기로 활용되는 경우가 있기 때문에 가능하면 신탁등기가 되어있는 집은 피하 시시거나, 신탁의 세부내용이 담겨있는 '신탁원부'를 발급받아 법률사무소에 안전 여부에 대한 검토를 의뢰한 후 계약하시는 것을 권장합니다.
2. 신탁의 효력 발생
신탁은 등기를 해야 그 효력이 발생하게 됩니다.
해당 내용은 등기부등본 갑구에 위 캡처와 같이 표시됩니다.(신탁 케이스 중 하나의 샘플입니다.)
빨간색 줄은 말소를 의미하는데 제가 가진 샘플이 말소된 등기부 밖에 없어서 그렇습니다.^^;
신탁등기에 대해 조금은 이해가 가셨나요?
지금까지의 내용 중 꼭 기억하셔야 할 부분은 등기부등본에서 신탁이라는 단어를 발견하시게 된다면?
소유자의 권리를 신탁을 통해 수탁자에게 이전한 상태이기 때문에 소유자는 현재 특정 권리가 없는 상태이다.
위와 같이 해석하시면 됩니다.
3. 담보신탁이란?
신탁은 소유자가 본인의 권리를 타인(또는 법인)에게 위탁하는 행위를 말한다고 설명드렸는데요. 소유자의 어떤 권리를 위탁하느냐에 따라 신탁의 종류가 달라지게 됩니다. 신탁의 종류 중 담보신탁에 대해 알아보겠습니다.
담보신탁의 사전적 의미
부동산신탁회사가 제공하는 상품의 하나로 기존의 저당권을 대체할 수 있는 방법이다. 즉, 대출을 받기 원하는 자는 부동산신탁회사에 담보 제공을 목적으로 소유권을 이전하고 이에 대한 담보신탁 증서(deed of trust)를 발급받아 금융기관에 이를 담보로 제공할 수 있다. 이때 비용은 기존의 저당권 설정 비용에 비해 저렴하다(기간별로 차이 있음). 또한 부도 발생 시 환가 처분을 대신해주고 신탁증서의 양도를 통하여 채권의 이전이 가능하다는 장점이 있다. 다만 대출을 취급하는 금융기관의 입장이 다소 애매한데 부동산신탁회사의 신용에 대한 문제와 금융기관의 관련 내부 규정 미흡 등에 그 원인이 있다고 하겠다. 우리나라는 아직 활성화가 되어 있지 않지만 미국의 경우 이 제도가 활성화되어 있다.
[네이버 지식백과] 담보신탁 [擔保信託] (부동산 용어 사전, 2011. 5. 24., 방경식)
조금 풀어서 설명드리자면..
보통 부동산을 담보로 은행에 돈을 빌렸을 때 저당권(근저당)의 형태로 등기가 이루어지는데요.
또 다른 대출 방법으로 신탁회사에 소유권을 신탁의 형태로 이전하고 담보신탁 증서를 받은 다음 이를 토대로 은행에 돈을 빌리는 방법이 있습니다.
담보신탁이 근저당에 비해 비용이 적게 들어가고 부동산 처분 절차가 단순하기 때문에 담보신탁을 이용하는 경우가 있습니다.
쉽게 이해하시려면 '부동산 담보 대출이 있고 소유권이 신탁회사로 넘어간 상태'라고 생각하시면 됩니다.
만약 여러분이 전세 계약을 하려고 하는데 이러한 신탁 내용을 발견하게 되었을 경우 여러분은 집주인과 전세 계약을 해야 할까요? 아니면 신탁회사와 계약을 해야 할까요?
답은 어렵게 생각하실 필요는 없습니다.
현시점에 법적으로 해당 권리를 가지고있는 자와 거래하시면 됩니다.
위에서 설명드렸듯이 담보신탁으로 소유권이 이전되었기 때문에 보통의 경우 임대차 계약에 대한 권리도 신탁회사로 넘어갔다고 보시면 됩니다.
그러므로 신탁회사와 계약을 진행해야 합니다.
이를 간과하고 집주인과 직접 거래를 한 경우 권리가 없는 자와 계약을 진행한 것이 되기 때문에 보증금을 보호받지 못할 수 있게 됩니다.
신탁회사가 아닌 집주인이 본인과 계약해도 아무런 문제가 없다면서 본인과 계약을 하자는 경우에 놓일 수도 있는데요.
이러한 상황이라면 집주인이 신탁회사로부터 받은 위임장을 꼭 확인하고, 신탁회사에 별도로 이러한 위임 내용이 사실인지 중복으로 확인한 다음 계약하시는 것이 안전합니다.
또 다른 방법은 잔금을 지급하기 전까지 담보신탁을 말소하라는 조건의 특약을 계약서에 넣은 후 계약을 진행하시면 됩니다.
4. 관리신탁이란?
관리신탁의 사전적 의미
부동산 신탁 가운데 하나. 부동산을 소유하고 있으나 전문지식과 경험이 부족해 직접 관리하는 데 어려움을 겪을 경우 이용할 수 있는 제도이다. 관리신탁에는 갑종과 을종이 있는데 갑종은 소유자가 맡긴 부동산을 소유권뿐만 아니라 유지, 보수, 임대차 관리, 세제 관리 등 모든 사항을 관리해 수익을 되돌려 주는 제도이다. 을종 관리신탁은 소유권만을 관리하는 제도로 관리가 필요치 않은 임야 등의 부동산에 적합해 국내에 장기간 살지 않거나 외국으로 이민할 때 부동산 사기의 염려에서 벗어날 수 있는 편리한 제도이다. 연간 수수료는 수탁재산별로 0.1∼0.6% 선이다.
[네이버 지식백과] 관리신탁 (매일경제, 매경닷컴)
부동산을 유지, 관리하는데 시간이 없다거나, 관련 지식과 경험이 부족하거나, 해외에 거주하는 등 여건이 되지 않을 경우 등 다양한 이유로 신탁을 통해 부동산 관리에 대한 권리를 이전하는 행위입니다.
5. 처분신탁이란?
처분신탁의 사전적 의미
처분신탁은 부동산 소유자가 물건의 처분 시에 발생할 수 있는 각종 상거래나 법률적인 문제, 적정한 가격산정 등의 어려움을 대신 맡아서 처리해 주는 서비스를 상품화한 것이다. 부동산의 소유권을 신탁회사 명의로 등기한 후 부동산을 대신 팔아주는 유형으로 부동산이 쉽게 팔리지 않는 경우나 대형, 고가(高價)의 부동산, 권리관계가 까다로운 부동산 등 일반 중개행위로 팔기 어려운 부동산 처분 시 활용 가능하다.
[네이버 지식백과] 처분신탁 [處分信託] (부동산 용어 사전, 2011. 5. 24., 방경식)
간단하게, 부동산을 처분(매도) 하는 행위를 타인에게 맡겼다고 보시면 됩니다.
6. 개발신탁이란?
처분신탁의 사전적 의미
토지를 신탁회사에 맡겨 개발시킨 후 임대하거나 분양하는 방식을 말하는데, 전자를 임대형, 후자를 분양형이라 한다. 이 신탁 방식은 토지 소유자가 토지의 유효 이용을 도모하여 이익을 올릴 목적으로 그 토지를 수탁자(신탁회사)에게 신탁하고 수탁 자는 신탁계약이 정하는 바에 따라 건축자금의 조달, 건물의 건설, 임차인 모집, 임대, 건물의 유지관리 혹은 분양하고, 그 관리 운영의 성과를 신탁 배당(信託配當)으로 토지 소유자에게 교부하는 방식이다. 소유자가 자금조달, 인허가, 건설, 분양, 세무, 법률 등의 지식과 경험이 없어 개발을 못할 때 이용하는 방식이다.
[네이버 지식백과] 개발신탁 [開發信託] (부동산 용어 사전, 2011. 5. 24., 방경식)
관리신탁과 유사한 느낌으로 이해하시면 됩니다. 관리신탁이 부동산 유지, 보수와 관련이 있고, 개발신탁은 건물을 올리고 세입자를 모집하는 등 부동산 개발 초기 과정에 들어가는 일련의 행위를 신탁회사에서 담당합니다.
신탁에서 꼭 기억하셔야 할 부분은 부동산 소유자의 권한 중 일부 또는 전부를 신탁회사에 이전한다는 것입니다.
권리를 이전했다는 것은 부동산 소유자가 가지고 있던 권리를 상실한 상태라고 동시에 인지하셔야 합니다.
주택 임대차계약을 할 때 부동산 누구에게 임대차계약에 대한 권리가 있는지 꼭 확인하시지 않으면 보증금을 보호받지 못할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
누구에게 어떤 권리가 있는지는 '신탁원부'를 발급받아서 확인을 해야 정확하게 알 수 있습니다.
신탁 정리
큰 틀에서 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 개발신탁 등으로 나누었지만 신탁은 부동산 소유자와 신탁회사의 협의를 통해 다양한 방식과 세분화된 내용으로 권리 이전이 가능합니다.
이러한 세부적인 내용은 신탁원부라는 서류에 모두 기입합니다.
등기부등본은 인터넷만 된다면 어디에서 언제든지 열람이 가능합니다만, 신탁원부는 등기소에 직접 방문해야 발급이 가능합니다.
발급을 받아도 신탁원부에 들어가 있는 한 문장 한 문장의 법적 의미를 알고 있어야 분석이 가능하게 되죠.
그렇기 때문에 등기부에서 신탁 내용을 발견하게 된다면 가능한 피하시거나 법률사무소의 자문을 통해 계약을 진행하시는 것을 권장하는 것입니다.
좋은 하루 보내세요~^^
등기부등본 보는 법 이것만 알아도 전월세 계약이 안전해진다
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