소유권이전청구권가등기란? 전세계약 기준

전세계약을 하려고 등기부등본을 봤는데 소유권 이전청구권 가등기가 있다면?

<집 구하기 연재>

 

지난 포스팅(등기부등본 신탁)에 이어 소유권 이전 가등기에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

소유권 이전 가등기 의미

이전등기(본등기)는 나중에 하고 소유권을 넘기는 일. 보통 본등기의 효력은 가등기를 한 날짜로 소급해서 발생한다. 부동산 소유권 이전을 요구할 수 있는 권리를 가진 사람이 본등기를 할 때까지 가등기를 하면 그 사이 결정된 물권에 우선한다. 또한 돈을 빌려주고 못 받았을 경우에 부동산을 넘겨주겠다는 담보계약을 맺고 소유권 이전에 대해 미리 가등기 해 두면 그 후에 설정된 물권에 우선한다. 전자를 '소유권 이전 청구권 가등기'라 하고 후자를 '소유권 이전 담보가 등기'라 한다.

[네이버 지식백과] 소유권 이전 가등기 (매일경제, 매경닷컴)

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소유권 이전 가등기에 대해 사전적 의미 먼저 알아봤는데요.

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위의 가등기는 소유권과 관련이 있기 때문에 등기부등본 갑구에 해당 내용이 들어가게 됩니다.

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소유권 이전 가등기는 <소유권 이전 청구권 가등기>와 <소유권 이전 담보 가등기>로 나눌 수 있습니다.

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그 의미는 위 지식백과 내용을 확인하시면 되겠습니다.

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한 문장으로 소유권 이전 가등기를 설명드리자면 소유권 이전 본등기 전에 가등기라는 형식을 통해서 소유권이전을 미리 해두는 것으로 생각하시면 됩니다.

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보통은 주택 매매계약을 체결했는데 잔금을 지급하는 기간이 1년 이상 긴 경우 소유권이전 청구권 가등기를 하게 됩니다.

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매매 계약만 했다고 등기부에 그 내용이 들어가는 것은 아니기 때문에, 집주인은 A와 계약을 하고 계약금을 받았지만 B에게도 그 주택을 매도하는데 서류상 아무 문제가 없게 됩니다.

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이러한 집주인의 행위는 이중매매에 해당하기 때문에 위법행위이기 때문에 소송을 진행할 수 있습니다.

다만 이 경우에는 소송 절차가 복잡하고 손해배상을 제대로 받는다는 보장도 없기 때문에 소유권이전 청구권 가등기는 주의를 기울일 필요가 있습니다.

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소유권이전 가등기는 그 자체만으로는 현재 시점에서 아무런 효력도 없습니다.

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하지만 매매계약에 의해 소유권이전 청구권 가등기의 본등기를 진행하던, 돈을 빌리고 갚지 않아 소유권이전 담보가 등기에 의해 담보로 잡힌 주택의 소유권이전 본등기가 완료되면 가등기 시점 이후의 권리들이 소멸하게 됩니다. 이 경우 내가 계약한 전세보증금에 대한 권리도 함께 소멸하게 됩니다.

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가등기 상태로는 당장 문제가 없지만 가등기에 의한 본등기가 진행되면 그때부터 문제가 발생하는 것입니다.

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본 포스팅은 전세, 월세 계약에 대한 내용을 다루고 있으므로 세입자 입장에서 소유권이전 가등기를 해석해 보겠습니다.

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전세 계약을 하려고 등기부등본을 발급받았는데 소유권이전 가등기가 있다면?

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나중에 가등기에 의한 본등기가 진행될 경우 세입자의 대항력이 자동으로 소멸되면서 보증금을 보호받지 못하게 됩니다.

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이러한 경우 계약을 체결했던 원래 집주인에게 부당이득 반환 청구 소송을 할 수 있지만 집주인에게 재산이 없어서 지급여력이 안된다면 돈을 돌려받는 것이 어렵게 됩니다.

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결론적으로 등기부등본에 소유권 이 전가 등가기 존재한다면 그 집은 전세 계약을 체결하지 않는 것이 바람직합니다. 다만, 소유권 이전 청구권 가등기를 말소하는 조건으로 한 다음 실제로 말소된 것을 확인하고 계약을 진행한다면 해당 가등기는 사라진 상태이기 때문에 계약에 문제가 없게 됩니다.

 

조금 더 이해하기 쉽게 예를 하나 들어보겠습니다.

 

소유권 이전 청구권 가등기가 있는 집을 계약하려고 하는데 중개사무소에서 각서를 작성하면 큰 문제는 없을 것이라고 합니다. 각서 내용은 다음과 같습니다.

 

<가등기 권리자와 임대인은 임차인의 보증금에 대한 모든 책임을 진다.>

 

과연 이 각서로 모든 문제가 해결될까요?

답은 '그렇지 않다.'입니다. 이 각서는 약속일 뿐입니다. 명확한 법적 효력은 없고 소송으로 넘어갔을 경우 중요한 단서가 될 뿐입니다. 굳이 내 목돈을 담보로 이런 위험한 계약을 진행할 필요는 없습니다.

이런 경우에는 소유권 이전청구권 가등기를 잠시 말소하고, 확정일자 부여나 전세권 설정을 선순위로 등기를 한 다음 다시 소유권 이전청구권 가등기를 하게 협의하는 것이 좋은 대안이 될 수 있을 것입니다.

 

전세계약은 내가 오랜 기간 동안 모은 큰 목돈을 들여하는 중요한 일입니다. 가능한 신중하게 계약을 진행하는 것이 바람직합니다.

등기부등본 복잡한 권리가 없이 깨끗하다면 큰 문제는 없겠지만, 등기부등본에 알지 못하는 권리가 있고, 내가 가지고 있는 지식이 이 분야에서 전무하다면, 전문가와 상담을 진행한 후 계약을 하는 것이 소중한 내 돈을 지키는데 큰 도움이 될 것입니다.

이상으로 포스팅을 마무리하겠습니다.

 

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