집 구하기 연재 - 근저당의 이해
지난 포스팅에서는 등기부등본 갑구에 들어가는 권리를 지난 포스팅들에서 알아봤는데요.
이번 시간에는 등기부등본 을구에 들어가는 권리를 하나씩 살펴보겠습니다.
을구에는 소유권과 관련된 권리들을 제외한 나머지 권리들이 모두 들어갑니다.
가장 먼저 소개해드릴 권리는 '근저당권'입니다.
등기부등본에서 가장 빈번하게 보이는 권리 중 하나이기 때문에 먼저 소개를 해드립니다.
근저당이란?
근저당의 등기사항은 근저당임을 나타내는 표시와 피담보채권의 최고액만이며, 결산기는 필수적 등기사항은 아니므로 이에 관한 등기가 없으면 저당권설정계약 해지시의 채권총액을 담보한다. 피담보채권의 최고액에는 채무의 이자도 포함된다. 피담보채권액의 확정시기는 근저당권 존속기간 만료, 결산기의 도래, 또는 기본계약의 해지로 결정되며, 이후부터는 보통의 저당권으로 전환된다. 근저당관계의 종료는 피담보채권의 확정시에 채권액이 없거나 변제된 경우, 또는 저당권의 실행이 있을 때라고 본다.
금융거래 현실에서 대부분의 채권자측은 일반근저당보다 포괄근저당에 의해 채권을 담보하려 한다. 포괄근저당은 당사자간의 모든 채권을 담보한다는 점에서 당사자간의 기본계약에 의해 발생하는 채권만을 담보하는 일반근저당과 구별된다.
- 출처 : 다음 백과 -
사전적 의미는 위와 같은데요.
말이 참 어렵습니다.;;;
법률을 다루는 직업이 아닌 이상 위 내용을 정확하게 이해할 필요까지는 없습니다.
이 포스팅에서는 저희가 알아야 할 부분만 쉽게 확인하고 넘어가겠습니다.
근저당은 저당권의 일종으로서 채무자와의 계속적 거래 계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 말합니다.
샘플을 만들어 봤는데요.
위 내용을 예로 설명을 하겠습니다.
첫 번째 항목인 '순위 번호'는 돈을 우선으로 돌려받을 수 있는 순위라고 생각하시면 됩니다.
1번으로 되어있으므로 1순위이죠.
만약 이런 내용의 등기가 있는 집에 전세로 들어가서 확정일자와 전입신고를 마쳤을 경우 세입자는 다음 순위 번호인 2번으로 간주됩니다.
다음 항목인 '등기 목적'란에 근저당권 설정이라고 되어있는데요.
보통의 경우 근저당권은 은행에서 개인에게 돈을 빌려주고 그 담보인 부동산의 등기에 근저당권 설정을 통해 빌려준 돈을 지키기 위한 수단으로 사용됩니다.
등기에 근저당권이 설정되어 있다면 이 집을 담보로 은행에 돈을 빌렸다고 이해하시면 됩니다.
참고로 근저당권과 저당권은 큰 의미는 비슷하지만 다른 권리이고 내용도 조금 다릅니다.
저당권은 다음 포스팅에서 설명드리겠습니다.
그다음 항목인 '접수'와 '등기 원인'은 말 그대로 접수한 날짜와 등기를 한 근거입니다.
다음으로 '권리자 및 기타 사항'입니다.
채권 최고액이라는 단어를 조금 유심히 살펴보겠습니다.
채권 최고액은 빌려준 돈을 근거로 최대한 받을 수 있는 금액을 말합니다.
샘플은 2억으로 되어있는데요.
2억은 실제로 은행이 개인에게 빌려준 돈을 의미하지는 않습니다.
빌려준 돈의 110%에서 많게는 160%까지 높여서 금액을 정하는데요.
보통은 120%~130%가 대부분입니다.
그렇다면 왜 금액을 높여서 설정할까요?
우선 돈을 갚지 않았을 경우 발생하는 이자와 돈을 돌려받기 위한 조치에서 발생하는 비용 등 손해 발생에 대한 금액도 보상받기 위해 빌려준 돈보다 높은 금액을 설정하게 됩니다.
샘플의 2억을 기준으로 한다면 실제로는 1억 6천만 원 정도 빌렸다고 보시면 되고요.
집이 경매로 넘어갈 경우 은행에서 최대 2억을 보상받을 수 있습니다.
2억은 최고 금액이기 고정으로 받을 수 있는 돈이 아닙니다.
채무자가 돈을 일부 갚았을 경우 경매를 통해 은행이 받을 돈은 1억이 될 수도 있고 5천만 원이 될 수도 있습니다.
세입자 입장에서 바라보는 근저당권
등기부등본에 근저당권이 있다면 집이 경매로 넘어갔을 경우 우선순위로 근저당권을 설정한 은행이 보상을 받게 됩니다.
법원에서는 경매 낙찰금에서 은행이 돌려받을 돈을 모두 돌려주고, 돈이 남는다면 나의 전세보증금을 돌려줄 것입니다.
낙찰금에서 남은 돈이 내 전세보증금보다 많다면 보증금을 돌려받는데 문제가 없습니다.
하지만 내 전세보증금이 남은 돈보다 크다면 법원에서는 있는 돈만 배당해 주고 경매를 종료합니다.
근저당권 때문에 내 전세보증금이 보호받을 수 없을 가능성이 있다는 것입니다.
그렇다면 전세보증금이 안전한지, 안전하지 않은지 스스로 판단을 해야 합니다.
'중개사무소에서 알아서 판단해 주겠지.'라는 생각은 큰 오산입니다.
문제의 그 생각에서부터 시작하거든요.
전세보증금 안전 여부 판단 기준의 대표적인 예
전세보증금의 안전 여부를 판단하는 기준을 크게 3가지 예로 구분해서 설명하겠습니다.
1. 집 시세가 10억인데 근저당이 2억이고, 내 전세보증금이 3억 인 경우
- 경매로 넘어갔을 경우 1순위인 근저당 2억을 은행에 배당하더라도 8억의 여유가 생깁니다.
- 남은 돈 8억에서 내 전세보증금을 3억을 돌려받으면 되기 때문에 특별한 다른 권리가 없으면 전세보증금은 안전합니다.
2. 집 시세가 10억인데 근저당이 5억이고, 내 전세보증금이 5억 인 경우
- 경매는 집행비용이 별도로 들어갑니다.
- 그리고 집주인이 납부하지 않은 세금이 있다면 우선순위를 따져서 그 돈도 징수해가죠.
- 이런 비용을 제하고 나면 전세보증금 5억을 전부를 받을 수는 없습니다.
- 하지만 전세보증금의 대부분을 보호받을 수 있습니다.
3. 집 시세가 10억인데 근저당이 7억이고, 내 전세보증금이 5억 인 경우
- 경매로 넘어갔을 경우 1순위인 근저당 7억을 은행에 배당하면 3억이 남습니다.
- 3억에서 우선순위로 나가는 집행 관련 비용들을 제외하고 남은 돈만 배당을 받게 됩니다.
- 전세보증금이 5억이고 남은 돈이 3억 미만이 되므로, 2억 이상 되는 큰돈이 날아갈 수 있습니다.
위의 3가지 예는 집 시세가 10억이고, 시세와 동일한 가격인 10억에 경매에서 낙찰되었을 경우입니다.
경매에서는 보통 시세보다 낮은 가격에 낙찰이 됩니다.
경매에서 시세대로 낙찰을 받는 것보다 경매가 아닌 일반 매매 시장에 나와있는 여러 가지 물건 중 가장 마음에 드는 집을 매입하는 편이 더 유리하기 때문입니다.
그렇기 때문에 경매에서는 시세보다 저렴하다는 이점이 있어야 낙찰을 받으려는 사람이 생기게 됩니다.
정리하자면 경매로 넘어갔을 경우 시세보다 낮게 낙찰이 되는 부분도 전세보증금의 안전 여부를 판단하는 기준에 꼭 넣고 고려해야 한다는 것입니다.
경매 낙찰가를 고려한 전세보증금 안전 여부 판단 방법
내가 임차한 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금이 얼마나 안전할 수 있는지 계약 전에 미리 판단해야 합니다.
경매 낙찰가는 예측할 수 없는 부분이기 때문에 정확한 방법은 없습니다.
대신 평균적으로 안전할 것이라고 판단하는 기준은 있습니다.
1. 아파트의 경우 보통은 시세의 80% 선에서 안전 여부를 판단합니다.
- 예 : 아파트 시세 10억 // 근저당 2억, 전세보증금 6억
아파트 시세의 80%가 8억이고, 근저당과 전세보증금을 합한 금액이 8억이므로 안전한 편임.
아파트 시세의 80%가 근저당+전세보증금보다 높을수록 안전해집니다.
2. 빌라의 경우 보통은 시세의 70% 선에서 안전 여부를 판단합니다.
- 계산 방법은 아파트와 동일합니다. 시세 부분만 70%를 적용하면 됩니다.
주의 : 등기부등본에 을구에 있는 권리가 근저당권 하나만 있을 경우에 해당하는 포스팅입니다.
근저당권 외에 다른 권리가 있을 경우 당연히 해당 권리도 포함해서 분석해야 합니다.
글 하나만 읽고 근저당은 완벽하게 이해하기에는 다소 어려운 부분이 있습니다. 집을 계약할 때 근저당 부분에 대해 걱정이 가시지 않았다면 전문가와 상담해보는 것을 추천드립니다.
다음 포스팅에서 뵈어요.^^
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